Köpa Lägenhet – Så undviker du fällorna

Henrik Klassén

Det är få investeringar i livet som är så stora som köpet av egen bostad. I många fall är köp av bostadsrättslägenhet det enda reella alternativet. Mappis listar de viktigaste sakerna att tänka på inför köp av egen lägenhet.

Denna guide är främst riktat till den som står i begrepp att köpa sin första bostadsrätt - gammal som ung - och som bor i någon av våra större städer. I de mindre städerna är framför allt prisbilden, och prisstegringen vid budgivning, annorlunda än i storstäderna. Oavsett var du bor bör du dock kunna ha nytta av att ha läst denna guide till lägenhetsköp.

Grundläggande för alla bostadsköp, oavsett om det är lägenhet / bostadsrätt eller annan form, är att det kommer kännas dyrt, särskilt om du sedan en tid tillbaka tittat runt på marknaden och blivit hemnetberoende. Många glömmer denna första viktiga faktor, men ett lägenhetsköp är sällan eller aldrig ett klipp och kommer kosta mycket pengar. Var därför redo med ett lånelöfte redan från start.

Råd 1: Glöm priserna som listas på bosajterna


Prisen som listas på olika populära bosajter idag är inte sällan mellan 30 - 50% lägre än det faktiska priset vid avslut. Det är viktigt att ha i åtanke när du står inför ditt kommande lägenhetsköp. Detta är särskilt sant i Stockholm, Göteborg, Malmö/Lund, och Uppsala. Ha därför gott om utrymme i din budget när du går på visningar. Gå således inte på visningar där utgångspriset ligger nära ditt maxtak. Det är endast i extrema undantagsfall någon lyckas göra ett klipp dvs hittar nåt som går för utgångspris.

När du ser en lägenhet du vill ha, gå in på SBABs boprissite för att se faktiska avslutspriser för lägenheter som ligger nära den du just nu tittar på.

Varför är då priset så missvisande? Ju fler som lockas att komma på visning, desto fler lockas vara med i budgivning vilket leder till ett högre pris.

Råd 2: Flytta inte in redan under visning


Det som gör att många som egentligen inte har råd, ändå lockas med i budgivningen är att de mentalt flyttat in redan under visningen av lägenheten. Man ser sig själv sitta och mysa i soffan i den nya lägenheten och hur solen letar sig in och formar fina spegelkatter på de nymålade väggarna.

Glöm det!

Förbered dig istället på att denna lägenhet - denna fina bostadsrätt som du fattat tycke för och verkligen vill ha - kommer kosta dig X antal kronor. Ett frekvent förekommande fenomen är att man istället för att förbereda sig på att lägga ut pengar motsvarande sitt absoluta max som man satt för sig själv innan affären, inbillar sig att "det kanske inte blir så många som bjuder på denna". Man kanske sätter upp ett Excelark med sin nya budget och lägger in en lägre siffra än sitt maxtak och blir glad och upprymd över att ha gjort ett klipp. Så till den milda grad att när budgivningen närmar sig ditt maxtak, vågar du helt enkelt inte slå till och gå med ända i mål eftersom du känner dig "lurad" och inte var beredd på att faktiskt punga ut med de pengar som du i förväg satt upp som tak.

Ovanstående kanske låter enkelt att komma ifrån, men har visat sig gång på gång för alltför många vara en reell fälla. Ta därför alltid sikte på att du kommer få ge det tak du satt upp som max.

Råd 3: Undersök föreningen noga


Det finns få saker som är så svåra som att avgöra huruvida en förening har god eller mindre god ekonomi. En förening med 16 miljoner kronor i lån kan vara mer välmående än en som bara har 3 miljoner, beroende på hur stor yta och hur många medlemmar som finns i föreningen och hur skulderna har uppkommit.

En fråga som ofta dyker upp är hur mycket en förening skall tillåtas ha i lån / kvm för att inte vara osund. Under skrivande stund (Feb 2015) är 6,000 kr / kvm en tumregel för Stockholm och Göteborg. Mer än så vittnar ofta om en ohälsosam förening, givet att den inte är helt nybildad, i vilket fall det intressanta är hur länge man får binda lånen på den nivå som råder idag (säkerhet inför kommande års avgifter i föreningen).

Dock är det inte rimligt att leta efter en lånefri förening och inte gå med på att ha några lån alls. En förening, precis som en privatperson, har bäst realinkomster vid ett låneläge som inte är för högt men heller inte för lågt. Visst, en lånefri förening är ju toppen. Vi säger inte annat, men en förening kan vara nästan lika bra som har 2,000 kr / kvm i skuld, så länge skulden betas av och föreningen inte går med förlust från år till år.

I övrigt vad gäller föreningen, några tumregler är att en städad trappugång, en befintlig budget för kommande år som syns i senaste årsredovisningen, och en talesperson som går att nå på telefon borgar för ett gott boende. Sedan kan lånebilden vara mellanstor eller liten, det spelar mindre roll i slutänden.

Råd 4: Mäklaren vill tjäna pengar - inte bli din vän


Låt det vara sagt först som sist. Mappis har den största respekt för mäklarskrået. Det finns några få dåliga mäklare men de allra flesta är bra. Gott så. Däremot är det viktigt för dig som köpare att komma ihåg att i valet mellan dig och säljaren så väljer mäklaren säljaren 100 fall av 100. Det är business. Det är inte "låt oss bli vänner för livet", även om det känns så ibland.

Vanliga vanföreställningar är bl a "Vi fick sån bra kontakt med mäklaren. Det kändes verkligen som han ville att just vi skulle bli köpare. Han sa att vi var sådana som passade i föreningen".

Glöm det.

Mäklaren vill tjäna pengar. Det är hans uppgift. Det är inget fel i det, men om du inte inser att mäklaren säger det han behöver säga - så länge det är inom lagens råmärken - för att få lägenheten såld, så kan du gå snett i din affär.

Som köpare är vi alla sårbara. Vi behöver bekräftelsen av att veta att någon annan också tycker att lägenheten är fin och att vi gör helt rätt som satsar på just den här lägenheten. Vi ser därför inte riktigt att mäklaren absolut inte är opartisk. Det är hans jobb att hitta köpare. Se därför upp med vem du söker stöd och råd hos. Det bör inte vara någon som tjänar på att lägenheten blir såld.

Råd 5: Gå på känslan


Precis som när man träffar sin blivande man eller hustru så handlar boendet om att hitta rätt känsla. Ibland kan vi försöka vara för smarta och sitta och vrida och vända på årsredovisningar till sena timmar på natten eller försöka se om det varit överdrivet många som flyttat från föreningen osv.

Men givet att du inte stängt av alla normala varningssignaler såsom att se om ditt objekt är ett på tok överbelånat hus, eller har en förening som leds av helt oåtkomliga personer, så är det känslan som är det riktigt viktiga. Känns det inte rätt när du skall bjuda dvs om du inte känner "Yes! Nu är det jag som leder budgivningen" då bör du fundera över om det verkligen är just detta lägenhetsobjekt som är för dig.

Några extra tips efter köpet

Köpet av en bostadsrätt tar inte sällan mellan 3 - 12 månader från det att du börjat titta efter ny bostad. Kanske har du gått på mellan 20-30 eller så mycket som 100 visningar. När du väl köpt din bostad, försök vila tryggt i att den kalkyl du gjort innan kommer hålla och att du nu skall fröjdas över ditt boende. Ta bort länken till hemnet från din jobbdator, sluta lyssna efter vad folk gett för sin nya lägenhet och sluta tänka årsredovisningar, lån / kvm och läge. Lev ditt liv i din nya bostad och var glad över ditt köp! Lycka till!

Relaterade termer: Råd köpa bostadsrätt, tips vid lägenhetsköp, undvika fällor vid bostadsköp, viktigt att tänka på vid köp av bostad, lägenhetsköp i bostadsrättsförening, lån per kvadratmeter, lånegrad i brf, lån till brf, vad tänka på vid köp av bostadsrätt